Ces scénarios ont été créés afin de clarifier les responsabilités de chacun en vertu des nouvelles exigences de conformité.
L’ACI recommande aux AGENTS IMMOBILIERS de renseigner leurs clients au sujet des exigences de CANAFE, AVANT la signature de tout document de la transaction. Cela a pour but d’éviter que les membres participent à un mandat pour le compte de l’acheteur ou à un contrat de courtage et qu’ils apprennent par la suite que le client refuse de s’identifier conformément aux exigences de la loi. Un AGENT IMMOBILIER commet une infraction s’il continue à représenter un client qui refuse de fournir les pièces d’identité exigées.
Premier scénario
Deux personnes sont en cause – l’acheteur et le propriétaire-vendeur. L’agent de chacun doit remplir pour son client une Fiche de renseignements sur l’identité du client. L’agent de l’acheteur doit remplir le Document de réception de fonds, même si le dépôt est éventuellement être versé au compte du courtier inscripteur. Les deux agents ne doivent pas se consulter ni échanger de rapports. L’agent de l’acheteur est tenu de prendre toutes les mesures raisonnables pour obtenir les renseignements relativement au compte en fiducie du courtier inscripteur dans lequel les fonds ont été déposés. Chacun est responsable de produire ses propres déclarations d’opérations douteuses, au besoin.
Deuxième scénario
Deux personnes sont en cause – l’acheteur et le propriétaire-vendeur; cependant, l’un des deux n’est pas représenté. L’agent représentant un client doit remplir la fiche de renseignements pour son propre client, et prendre toutes les mesures nécessaires dans le but d’obtenir les renseignements sur l’identité de la partie non représentée et les consigner sur une Fiche de renseignements sur l’identité du client. Si la personne non représentée refuse de fournir les renseignements nécessaires, il faudra noter ce fait dans le dossier, et l’agent devra décider s’il transmettra une déclaration d’opération douteuse à CANAFE. L’agent de l’acheteur doit remplir un Document de réception de fonds, selon l’endroit où les fonds sont déposés. Si l’acompte est remis directement à une personne sans permis immobilier, il n’est pas nécessaire de remplir un Document de réception de fonds. Si l’acheteur est sans représentant, le courtier inscripteur devra alors assumer la responsabilité quant au Document de réception de fonds.
Troisième scénario
Deux personnes sont en cause – l’acheteur et le propriétaire-vendeur; cependant, c’est le même agent qui représente à la fois l’acheteur et le propriétaire-vendeur. Dans une telle situation, le rôle de chacun est très clair – il appartient à cet agent de remplir une Fiche de renseignements sur l’identité du client pour l’acheteur et le propriétaire-vendeur, ainsi qu’un Document de réception de fonds.
Quatrième scénario
Deux personnes sont en cause, ainsi qu’un agent représentant l’acheteur et un deuxième agent représentant le propriétaire-vendeur. Cependant, l’acheteur réside dans un autre pays et ne verra jamais son agent en personne. Il appartient alors au courtier représentant l’acheteur de préparer un contrat avec le concours d’un agent ou mandataire qui pourra rencontrer l’acheteur en personne afin de confirmer l’identité du client. Une fois que ces renseignements auront été vérifiés, la démarche est la même que celle du premier scénario.
Cinquième scénario
Deux personnes sont en cause. L’agent représentant l’acheteur est un agent d’immeuble, tandis que la personne représentant le propriétaire-vendeur est un constructeur sans permis immobilier. L’acompte que remet l’acheteur est déposé directement dans le compte en fiducie du constructeur. Dans ce cas, l’agent de l’acheteur est tenu de remplir une Fiche de renseignements sur l’identité de son propre client, mais il n’est pas tenu de remplir un Document de réception de fonds.
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